クレアティオ法律事務所は、不動産問題に特化した事務所です。

離婚に絡む不動産問題

人生のリセットは、夫婦財産の早期かつ公平な清算から始まります。

1.離婚と財産分与

財産分与とは?

 財産分与とは、婚姻期間中に夫婦の協力で築いた財産を清算して、2人それぞれの個人財産に分けることです。通常、離婚に際して、協議や調停などを通じて、財産分与が行われます。

 

財産分与の対象は?

 原則、結婚期間中に築いた夫婦の財産が対象となります。買った時に夫名義にした家など、名義上片方の物になっている財産も、分与の対象です。

 しかし、結婚前から持っていた財産や、親から相続した財産、別居期間中に築いた財産のように、夫婦の協力で築いたのでない財産は、分与の非対象です。

 

財産分与の割合は?

 原則的に、「1:1」と言われていますが、あくまでも目安であり、夫婦の年齢、婚姻年数、資産、職業、その他個別的な事情などにより、財産分与の割合を取り決めていきます。金銭的な寄与以外にも家事や育児なども財産形成に貢献したと判断されます。

 

婚姻期間中に購入した不動産も対象か?

 このような不動産が夫婦片方だけの名義で登記されていたとしても、その不動産は財産分与の対象になります。この場合、当該不動産は、現在の実勢価格(売却価格)をもって、その財産評価額とし、基本的には、その価値を夫婦で折半する形で清算し、これを基準に分与額を決定します。

  (例)夫名義の不動産の評価額が3000万円(抵当権負担なし)、夫名義の預貯金が300万円、100万円の解約返戻金つきの保険に妻が入っていたとすると、(3000+200+100)÷2=1650万円となり、100万円の財産しか有していない妻は、夫に対して、原則的には、1650−100=1550万円の財産を分与するよう請求できるのです。

 

離婚した後も財産分与の請求ができるか?

財産分与は、離婚後でもすることができます。ただし、離婚が成立した日から2年経過すると財産分与請求権は消滅します(これを除斥期間といいます)。また、協議離婚の場合、協議書に清算条項(離婚後、相互に債権債務を有しないという旨の条項)を入れてしまうともはや財産分与の請求はできなくなります。

 

2.住宅ローンと夫婦共有不動産

住宅ローンを利用して購入した夫婦共有名義の不動産問題

 離婚をするにあたって大きな問題になるのが、夫婦で組んだ住宅ローンの取扱いです。住宅ローンを利用して買った不動産を夫婦共有名義にした場合、離婚に際してはさまざまな問題が表面化してきます。

重要な点は、次の2点です。

  1. 住宅をどのように処分するか
  2. 住宅ローンを誰が負担するか

これらの問題は、法律上は連動しませんので、その解決も別個に分けて考える必要があります。すなわち、

 妻が、離婚に際して、共有不動産の持分を夫に譲り渡せば、それに伴って、妻の住宅ローン債務も夫に移転するかというと、そうはならないのです。持分の贈与や売買は自由ですが、住宅ローン債務から免責されるには、住宅ローン債権者の同意が必要です。したがって、離婚後、自分は住まないからと言って、安易に自己の持分を相手方配偶者に譲り渡してしまうと、所有権(持分)だけを失って、債務だけを負う状態となってしまうので、注意が必要です。

 では、夫のみが住宅ローンの債務者で、共有不動産(自宅マンション)の持分が夫婦で1/2ずつというケースで、妻が離婚後、子らと一緒に自宅に住み続けるので、自宅の名義をすべて妻とし、住宅ローンは別れた夫が支払っていくという合意をして、離婚した場合なら、妻は安心でしょうか。

 金融機関の住宅ローン融資は、当該住宅に担保(抵当権設定)を付けることを一体として貸付けたものですから、住宅ローンの返済が滞った場合には、抵当権を実行され、住宅は競売手続で強制的に売却されて、その代金も返済に直ちに充てられてしまいます。

 ですから、所有権をすべて持っていても、抵当権が付いている限り、ローンの返済ができなければ、結局は、住宅を失うことになるのです。

 では、いっそのこと、住宅を売却して、お金で夫婦財産を分けてしまえば簡単でしょうか。これについても、先ほどの住宅ローンと抵当権の存在を無視できません。仮に、売却代金の方が住宅ローンの残債務より多い場合なら(アンダーローンと言います。)、ローンを完済し、残った売却代金を分ければよいのでさほど問題はありません。しかし、その逆なら(オーバーローンと言います)、売却しても、ローンの債務が残るだけですので、あまり意味がありませんし、そもそも、このようなマイナスの財産を分けることは財産分与制度の対象外です。また、債権者の同意がなければ、債務を夫婦で分割することなどできません。よって、オーバーローンの場合は、ローンの借り換え等の方法により、居住者が以後のローン返済を続けていく方が、合理的でしょう。

 以上のように、夫婦共有不動産に住宅ローンがある場合は、財産の分与は慎重に行う必要があります。住宅ローンの扱いについては法律的な基準がないため、協議は難航しがちです。当事務所に財産分与請求を任せて頂いた場合には、住宅だけでなく、住宅ローンの取扱いについても適切な方法を提案させていただきます。

 

3.【相談事例】〜離婚と共有名義不動産の処理〜

A(夫)さんとB(妻)さんは婚姻後、お金を出し合って自宅不動産を購入して共有名義にしましたが、その際、住宅ローンを利用して銀行から4000万円を借入れ、夫婦ともに連帯債務を負いました。その後、毎月の返済は二人で半分ずつ負担してきました。しかし、その後、Aさん夫婦は協議離婚することになり、離婚後、自宅所有権と住宅ローンをどうするかという問題に直面しました。B子さんは、頭金200万円を自分で払ったことや、自宅を気にいっていることから、自分の単独名義に変更して、子らと居住していきたいと希望し、Aさんは諸費用200万円ほど負担していることや、5年間ローンを半分負担していた分があるので、所有権を譲るのであれば、これらのお金を取り戻したい、また、今後住宅ローンの返済も免れたいと希望しました。そこで、Bさんは、財産分与に関する相談で当事務所を訪れました。

  ポイントは、Bさんの希望を前提とするなら、売却はできない。しかし、Aさんの希望を前提とするなら、自宅を売却する必要があるという点でした。

<解決結果>

 このような場合、まずは不動産を売却した場合の査定を取りますが、査定の結果、2500万円で売れればいい方だとの回答でした。現在ローン残高は3100万円ほどでしたので売却しても600万円の残債が残るため、売却という選択肢は取れません。そして、売却価値よりもローン残高の方が上回っているので(差引するとマイナスの価値)、当該不動産に出資した夫婦の頭金や返済金はもはや回収はできなくなったということになります(婚姻期間中の不動産の利用価値として二人が費消してしまったとみなすこと)。

 そこで、名義をBさん単独にし、以後、住宅ローン返済はBさんのみが続け、Aさんは債務を免れるという選択肢が可能か否か、が鍵となりました。しかし、ここで問題があります。Aさんが自己の持分をBさんへ所有権移転することは障害ないのですが、Aさんが住宅ローン債務を免責されるには銀行の同意がないとできないということです。当然、債務者が1人減ることを、銀行が承諾するはずありません。

 これを一挙に解決する策として、住宅ローンの借換えという方法を採りました。借換えによってもとの住宅ローンは完済して、Aさんの債務を消滅させ、借換えした新たな住宅ローンはBさん単独の債務として居住しながら返済していくとうものです。住宅ローンの返済をすると、Bさんの家計はそれほど余裕はなくなりますが、弁護士が家事審判にて夫とから子が成人になるまで毎月7万円の養育費を払うとの和解が成立させたことにより、Bさんの将来のキャッシュフローは安定しました。ご希望通り、共有名義、連帯債務の問題が解決でき、現在Bさんとその子は自宅マンションで問題なくお住まい続けていらっしゃいます。

 

4.クレアティオ法律事務所の「離婚」に絡む不動産問題サポート内容

クレアティオ法律事務所は、不動産の財産分与問題でお困りの方をサポートします。  

当事務所は、「離婚による共有の解消」「共有不動産の分割請求訴訟」などに取り組んでおります。

クレアティオ法律事務所では、以下の問題を取り扱っております。
不動産問題サポート内容

 

 まずは、土地建物の実態・共有不動産の利用状況・持分割合・これまでの経緯・親族間の交流状況、住宅ローン返済の見通し等について現状調査し、これをもとに共有者間の「有益な土地利用」や「売買・換金」といった解決プランをご提案します。

 依頼者様と十分協議して方向性が決まれば、共有者間の主張などを取りまとめ、諸問題の解決に取り組んでいきます。粘り強く交渉を重ね、必要であれば調停申立や訴訟等も提起していきます。