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土地・建物が別名義の不動産問題

土地・建物が別名義でお困りではありませんか?

  • 父親名義の土地の上に義兄が住宅ローンで家を建てて住んでいるが、父が亡くなり自分がその土地を相続した。義兄から借地料をもらうことは出来るのか。
  • 自分は婿養子で、妻の父親名義の土地の上に住宅を建てましたが、妻の父親が亡くなり、土地は妻と妻の兄が共同相続しました。妻の兄が共有土地の分割請求をしてくるのではないかと心配しています。
  • 婚姻後、妻の父親名義の土地に自分名義の住宅を建て、その後、妻は当該土地を相続した。妻とは協議離婚することになったが、住宅ローン付の建物の清算をどうするかで困っている。
  • 親から土地を相続したが、その土地上に姉夫婦が家を建てて住んでいる。父は姉夫婦の住宅ローンの連帯保証人にもなっているので、自分も連帯保証債務を承継すると言われた。今後、どうすればよいか困っている。
  • 父は、自分の土地上に自分が経営する株式会社名義の住居兼工場を建てたが、亡くなった。兄弟で父の遺産を相続するが、事業承継も含め、不動産の相続問題が複雑なので専門家に相談したい。
土地・建物が別名義でお困りではありませんか?

 

1.土地・建物が別名義の不動産の問題点

 土地と建物の名義が別になっている場合、相続等を契機に問題が現実化します。
これは、通常、親名義の土地上にその子供が自分の住宅を建てることが多く、しかも、その際、借地権(地上権や賃借権)を設定していない場合がほとんどだからです。親子間のため、使用の対価を取らない無償の利用がなされているのです。法律上は、これを賃貸借などと区別して、「使用貸借」と呼びますが、実際は、そのような合意について契約書も存在せず、事実上利用させているという形態の方が圧倒的に多いのです。

  しかし、相続を機に、使用関係の当事者に変更が生じると、事情は異なってきます。つまり、土地の相続人は、このような無償の使用を認めようとはせず、自己の相続分を主張したり、借地料を要求したり、また売却を迫ってきます。建物の所有者が土地を買い取ったり、相続分の代償金を支払ったりすることができればよいのですが、大概は、そのような余裕はなく、問題が深刻化します。

 さらに、土地を相続した者が複数であったり、被相続人が建物の住宅ローンの連帯保証人になっていたような場合は(相続人は、土地と共にかような債務も相続します)、いっそう問題が複雑化し、解決が困難となってきます。

 

2.解決の視点

 解決方法としては、土地と建物が別名義であることが問題の端緒ですから、これを解消する方向が望ましいといえます。たしかに土地に借地権等を設定して別名義の状態を維持する方法もありますが、今後、相続が起きるたびに同様の問題が再燃するおそれがあるので、やはり別名義の解消が必要です。

しかも、資産価値としてみても、土地と建物は名義が同じ方が、より資産価値が高まり、換金性も高まるからです。したがって、土地と建物の名義を一致させる方向の解決策の方が、将来の財産承継の円滑化につながる結果となるのです。

そのうえで、次のような方法について検討していきます。

  • 遺産分割により相続土地の名義人を一本化する(寄与分や特別受益の主張)
  • 建物所有者が土地の相続人から当該土地を買い取る
  • 土地の相続人が建物所有者から当該建物を買い取る
  • 土地と建物を一括して、第三者に売却する
  • 住宅ローン債務やその保証債務がある場合は、その対策

3.クレアティオ法律事務所の「土地と建物が別名義」の不動産問題サポート内容

当事務所は「土地と建物が別名義」の不動産問題を解決いたします。

土地と建物の名義が別々となっている状態は、メリットのない限り、早期に解決する方が得策です。
土地と建物は、一体として処分されることで資産価値が高まるものですから、別名義の状態を解消することにより、将来の財産承継も円滑になることでしょう。

クレアティオ法律事務所では、以下の問題を取り扱っております。
サポート内容

 

各所有者間、相続人間の主張などを取りまとめ、強力な交渉を続け、トラブルの解決に取り組みます。

一刀両断の解決ではなく、不動産の実態や利用状況、持分割合、これまでの経緯、親族間の交流状況などを十分考慮したうえ、不動産の「有益な土地利用」や「売買・換金」などを含めた解決プランをご提案し、弁護士が各士業専門家と連携して、共有問題やそれをめぐるトラブルの解決を図ります。