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共有名義の不動産問題

共有名義の不動産等でお困りではありませんか?

  • 共有者の一人が勝手に共有不動産を使って困っている。
  • 共有不動産の売却処分について共有者間で意見がまとまらない。
  • 相続人同士で遺恨があり、相続不動産について話し合いすらできない。
  • 自己の共有持分のみを売却したいが、現実的に可能なのか、もっと良い方法があるのかを知りたい。
土地・建物が別名義でお困りではありませんか?

 

1.相続が共有関係にもたらす影響

共有者は、協議により、土地を現実に分割(分筆)したり、売却してお金で分けたりして、共有不動産の分割をすることができます。

しかし、相続によって共有関係が生じる場合、分割問題はさらに複雑になります。
不動産の新たな利用変更や、売却・換金の計画においても、共有者が相続人の場合、全員の意思統一を図ることは相当に難儀します。相続人間の交流が疎遠の場合ではなおさらでしょう。

このため相続人間で、遺産となった共有不動産について、遺産分割協議が整わず、共有状態のまま何年も放置される場合もあります。すると、さらに各共有者に相続が生じ、持分権利は細分化し、問題をより複雑化させるのです。

 

2.共有関係は早期に解消するのが望ましい

なぜ共有関係の解消が必要なのか
(理由1)共有不動産の処分や利用面で各共有者は法律上大きな制約を受けていること

例えば、共有不動産を売却したり、 賃貸したりするには、いちいち他の共有者の同意を得なければならないので煩雑であるうえ、もし同意が得られなければ、売却や賃貸すらできません。

 

(理由2)共有持分は市場性が低く換金性が低いこと

  自己の持分のみであれば、自由に売却することもできますが、共有不動産は利用・処分の面で法律上の制約が多いため、まず、買い手は現れません。見つかったとしても、トラブルリスクを承知で購入するわけですから、共有持分の評価額はかなり低くなります。ですから、自己の持分のみを売却するにしても、外の共有者に買い取ってもらうしかないのです。

 

(理由3)相続税が払えず土地を物納する場合も、 土地が共有状態のままでは物納を受けつけてくれません。

 

(理由4)収益性が乏しいのに、固定経費がかかり続けます。

 既に述べたような制約が共有不動産の処分や利用面で大きな障害となっていますので、 共有不動産は有効活用されないまま収益をほとんど生まないまま放置されるのです。

 しかも、 共有者には、 毎年多額の固定資産税や維持費の負担がかかります。 共有者の一人に相続が発生したときには、 その相続人は(収益を生まない共有不動産の持分を相続しているにもかかわらず)多額の相続税が課税されるという結果を招いています。

 

(理由5)共有状態が長期化するほど問題が複雑化・深刻化します。

 共有のままに長期間放置すると、各共有者に相続が起きるので、各持分権はさらに細分化します。このようなことを繰り返すうちに、共有者は増え、疎遠な者同士が関係者となっていくので、なかなか意見がまとまらなくなります。

 

もし、共有不動産を処分・換金し、 又は有効活用することができれば、 固定資産税額をはるかに上回る収益を生み出し、 また相続発生の際の相続税対策に備えることが可能となります。
そのためには、 どうしても共有関係を解消することが必須なのです。

 

結局、共有にするのは「遺産分割の先送り」に過ぎません。時間がたつほど現在の相続人の死亡などによって権利関係が複雑になり分割が一層難しくなることが予想されます。共有不動産の分割は可能な限り早めに実現するよう努力をするのが得策です。

 

3.【事例】〜共有名義人が多くなって複雑化したケース〜

 Aさんは、親元を離れて暮らしてきましたが、独り暮らしをしていた母親が自宅不動産を残して亡くなり、Aさんは兄弟5人とともにこれを相続することになりました。しかも、Aさんの弟は既に亡くなっていたので、その3人の子が代襲相続人となったため、相続人は全部で8人となってしまいました。遺産分割協議も個々の意見がまとまらず、いっこうに進展しません。しかも、当面、当該不動産をリフォームして賃貸収益を出すにも、費用負担の面で相続人過半数の同意が得られません。収益も出ないまま固定資産税の負担は強いられ、しかも、相続税の納税資金も捻出する必要があるため、早期に解決する必要がありました。相続問題も絡んでくるため、Aさんは当事務所に相談に来ました。

<解決結果>

 相続税の捻出もあり、売却の必要がありましたが、近くに住む共有者の一人であるBさんが当該不動産に住むことにし、他の共有者から持ち分をすべて買い取るという当事務所の提案で、共有者全員が1つの方向にまとまりました。持ち分を買い取るための資金ですが、Bさんは単独所有となった当該不動産を担保に金融機関からリフォーム資金を含めて融資を受けることができたので、無事、共有名義不動産にかかる不動産及び相続問題は解決しました。

 

 

クレアティオ法律事務所の「共有名義」の不動産問題サポート内容

当事務所は、共有名義の不動産を巡る問題を解決いたします。

共有状態は、メリットのない限り、早期に解決する方が得策です。 必要のない共有関係を解消することにより、将来の財産承継も円滑になることでしょう。

 

クレアティオ法律事務所では、以下の問題を取り扱っております。
サポート内容

 

共有者間の主張などを取りまとめ、強力な交渉を続け、トラブルの解決に取り組みます。

一刀両断の解決ではなく、共有不動産の実態や利用状況、持分割合、これまでの経緯、共有者や親族間の交流状況などを十分考慮したうえ、共有不動産の「有益な土地利用」や「売買・換金」などを含めた解決プランをご提案し、弁護士が各士業専門家と連携して、共有問題やそれをめぐるトラブルの解決を図ります。