クレアティオ法律事務所は、不動産問題に特化した事務所です。

アパート・マンションの相続に伴う問題を解決

アパート・マンションの相続でお困りではありませんか?

  • 父が経営していたアパートを相続した。そのまま引き継ぎたいが何から始めればよいのかわからない。
  • 親から相続したアパートは老朽化し、空室も多いので、更地にして土地を売却したいが、入居者の立退きをどうすればよいか。
  • 田舎にあるアパート4棟を相続したが、自分では管理ができない。
  • 相続したアパートは賃料が安いので、建替えて収益力が上げたい。
アパート・マンションの相続でお困りではありませんか?

 

1.アパート・マンションを相続した場合の視点

相続したアパート(マンション)をどうするか?

方向性を決めるには、次の4点について決定する必要があります。

  1. 賃貸アパートを承継するのかどうか
  2. 承継するとして、自身が経営・管理するのか、管理会社に業務委託するのか
  3. 承継するとして、リフォーム又は建て替えるのか
  4. 承継しないとして、更地にして売却するのか、アパートごと売却するのか

 

2.賃貸住宅を承継する場合の留意点

 賃貸アパートを相続する場合、それと一緒にマイナスの財産(債務)も承継するということを忘れてはいけません。例えば、共同住宅を建てた際の借入金返済債務や敷金返還債務です。しかも、これらの債務は、相続人間で勝手に分割できず、債権者の同意がない限り、アパートを相続していない相続人も含めて、全員が連帯債務を負うのです。

 賃貸不動産を引き継ぐということは、土地建物だけではなく、アパート経営そのものも承継することを意味します。したがって、アパート経営を引き継ぐ自信がなければ、不動産として売却処分する方がベターです。

 引き継いだ賃貸不動産の収益性を上げる努力が必要です。特に重要なものは、「建物の構造・設備に関する問題」と「入居者との賃貸借契約の問題」と言われています。

 今後、長期にわたって安定した賃貸収入を得ようとするなら、賃貸物件のメンテナンスはもちろん、入居率を上げる工夫と努力が不可欠です。少なくとも、同じ地域内の他の物件と同レベルの設備や仕様を備えた賃貸住宅にすることが、収益力アップには不可欠でしょう。

 設備面では、防災対策が重要です。既存のアパートを引き継ぐ場合、耐震性能など防災面で不十分なものが多く、現行の基準に照らせばほとんどがクリアしていません。このような対策もオーナーの責務です。耐震性能の補強工事費用と建て替えのコストを比較検討して、必要な防災対策をとっておくべきでしょう。

 

3.建て替える場合の留意点

 建て替えは、新築物件となることで入居率と家賃のアップが見込めますが、反面、建築費用の負担が大きくなります。

 建て替えによって、負の連鎖(「老朽化⇒入居率低下⇒収入減⇒キャッシュフロー悪化⇒メインテナンス費用がでない⇒老朽化の加速」)を断ち切ることができます。

 建築費については、返済期間が長期となる場合には、後継者への承継を前提とした返済プランをしっかりと立てることです。また、金融機関から子どもを連帯保証人に立てるよう請求される場合がありますので、この点も想定に入れて、後継者を選ぶことです。

 入居者の一時立退きの交渉やケア(引っ越し先の手配や引っ越し費用の負担)が必要です。建築計画から取り壊し予定を逆算して、一時立退きの準備とその交渉に着手することが必要です。

 建て替えには節税の面でのメリットがあります。老朽化した賃貸アパートや賃貸マンションは、既に減価償却がほぼ完了しているため、所得からの控除額が少なくなります。これを建て替えることで新たな減価償却費が毎年発生し、(経費が大きく計上できるので利益を圧縮し)納税額を抑えることができます。

 また、相続の際に債務控除によって相続税額を圧縮するという効果も期待できます。つまり、建て替えなければ、現在のアパートの評価額を基礎として相続税が課税されますが、例えば、銀行からこの評価額以上のお金を借りて建て直せば、その分の債務控除がつくので、相続税評価額は0になります。

 

建て替えのタイミングは?(3つの目安)
  1. 耐震性に問題があるか否か
  2. 1981(昭和56)年以前に建てられた建物は、古い耐震基準で建築されています。このような建物(築30年越え)であれば、建て替えの検討をした方がよいでしょう。

     

  3. 維持費や管理費の程度
  4. 建物および室内の補修・リフォームの規模とそれにかかる経費が大きい場合には、老朽化している証拠です。補修・改修のコストの割に家賃収入が増えないような場合は、いっそのこと建て替えた方が合理的でしょう。

     

  5. 空室増加・家賃の下落
  6. 半分近くが空室であったり、一年以上空室が埋まっていないような場合は、もはや家賃を下げるという方法では効果が望めません。建物・設備と今の入居者ニーズとのギャップが大きく、建て替えという抜本的な方法が必要です。

     

事業を承継する後継者がいない場合は、一括借上げによるアパート経営という方法があります。

 

4.取り壊す場合の留意点
立退き問題と特別法

 最大の問題は、入居者の立退き問題です。立退いてもらうには、アパートの賃貸借契約を終了させることになります。契約の終了事由としては、債務不履行解除、契約の更新拒絶又は解約申入れ、契約の解約申入れなどがあります。通常は、契約期間満了による更新拒絶による終了が多いでしょう。

 いずれのケースにおいても賃貸人の側から建物からの立退き(明渡し)を請求する際には、借地借家法ないし借家法の規定について、十分検討しておくことが必要です。これら法律は入居者保護を目的として制定された法律であり、明渡しを要求するに際しても賃貸人には条件が加重されて要求されているからです。

 借地借家法もしくは借家法上は、借主の側において特段の解除事由(賃料不払い。無断の増改築、無断転貸など)もない場合には、期間満了による更新拒絶又は解約申入れをすることによって、借家契約を終了させることになりますが、これには、法律上、一定の「正当事由」が要求されています。

 

正当事由とは

 正当事由とは、貸主の側において更新を拒絶するないし解約を申し入れることが合理的と言えるような事情のことです。明確な基準はありませんが、大家さんと入居者との様々な事情を比較したうえで、立退きを主張することに合理的な理由があるかどうかが総合的に判断され、これが認められれば、「正当事由がある」と言えるのです。

具体的には、次のような事情が比較検討されます。

  1. 大家さんと入居者のどちらが、より建物の使用を必要としているのか
  2. 契約した時や入居中の状況、権利金や更新料等の有無や金額など、これまでの利用の経過
  3. 現在の建物の利用状況
  4. 金銭(立ち退き料)による正当事由の補強があるか
  5. 建物の現状(老朽化、防災上の危険性、周辺地域の土地の利用状況等)がどうか
立退料について

前記の「正当事由の有無」の判断に際しては、貸主から借主に対し所謂立ち退き料の交付がなされたか否か、またその金額などについても判断要素になります。

立退料の額ですが、これについても相場というものはなく、ケースによってまちまちです。というのは、正当事由の有無は、先ほど挙げた判断要素(@〜D)との関係で決まるのであり、立退料以外の要素について、大家に不利であれば、これを補強するために多額の立退料が必要となり、逆に、「老朽化し倒壊の危険性が高い」といった事情が明らかであれば、立退き料はそれほど重要なポイントとはなりません。

 

入居者住み替えのフォロー

もちろん、正当事由を主張する際には、入居者の住み替え先のフォローまで用意しておく必要があります。特に入居者が高齢者などの場合、これまでと同程度の家賃の転居先を見つけて、引っ越しするのは容易ではありません。かかる点のフォローについても、立退料支払いの一環として正当事由の補強要素と言えるでしょう。

 

立ち退きの流れ

 

3.クレアティオ法律事務所の「アパート・マンションの相続に伴う」不動産問題サポート内容

当事務所は「アパート・マンションを相続された方」のサポートをしております。

 

<承継の手続き>

・各種契約の書換

・登記手続き

 

<遺産分割協議>

・交渉

・分割調停及び審判代理

 

<共有物分割>

・分割協議の交渉

・分割訴訟

 

<共同住宅承継のコンサルテーション>

・活用法や売却先の提案

 

<承継後のサポート>

・賃料の増額交渉

・立退き問題の処理