クレアティオ法律事務所は、不動産問題に特化した事務所です。

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不動産の共有問題

1.共有関係をめぐる問題点

<共有関係上の制限>

 共有不動産の処分や管理は、共有者1人が単独の意思で決定することができません。したがって、共有者間にトラブルが生じやすく、利害が対立する相続人同士や、離婚問題が現実化した夫婦などでは、問題がより深刻化します。

 

<相続が共有関係にもたらす影響>

 不動産の共有者は、いつでも他の共有者に対し共有物の分割を求めることができます。当事者間の協議や分割の裁判により、現物分割,換価分割、価額賠償等を組み合わせて、各自の取り分が価値として平等になるように分けるのが理想です。

 しかし、相続によって共有関係が生じる場合、分割問題はさらに複雑になります。例えば、亡くなった父親の土地の上に同居している長男が家を建てて住んでいるような場合です。このようなケースでは、同居していない兄弟たちは、相続土地を売って自己の相続分を金銭で欲しいと主張しますが、そこに家を建てて住んでいる長男はこれに応じようとはせず、かとって、他の兄弟に相続分の代償金を払う余裕もないことが多いのです。

 よって、他の兄弟は自己所有の土地持分を長男に買ってもらうこともできず、仕方なく、共有持分を第三者に売却することになりますが、まず買い手は見つからないでしょう。結局、裁判所に遺産分割調停を申立てるか、いったん、共有とする旨の遺産分割協議を成立させたうえで、地方裁判所に共有物分割訴訟を申立てることになります。このような場合、裁判所によって、分割方法が決められるわけですが、これは必ずしも関係者全員にとって納得のいくものとはならないのです。

 

<共有不動産は換金性・収益性に乏しいこと>

 では、分割しないまでも、共有不動産を更地にしてアパートなどを建てて収益物件とする方法も考えられるのですが、かかる行為は共有物の変更行為となってしまうため、1人でも共有者が反対すると実現しないのです。持分のみの売却なら、他の共有者の許可なくできますが、前述のとおり、共有不動産は何らかのトラブルを抱えていることが多いため、共有持分の評価額は低く、買い取る者を探すのすら困難です。仮に買受人が見つかったとしても、相当買いたたかれることでしょう。一般的に、共有の不動産は流動性・換金性、そして収益性に乏しく、「問題を抱えた資産」と言われている所以です。

 ですから、自己の持分のみを売却するにしても、外の共有者に買い取ってもらうしかないのです。

 

<問題を先送りしないこと>

 以上のように、通常、共有名義の不動産は、資産としては問題の多いものです。交流が疎遠の親族などが相続によって共有が生じた場合ではなおさらでしょう。

 しかし、だからと言って、問題の解決を先送りにしてしまうと、さらに問題は複雑化していきます。なぜなら、各共有者が亡くなると、更にその持分について相続が起こり、持分権利が細分化・複雑化していくからです。ですから、そうならないうちに、不動産専門の弁護士に相談してくことをお勧めします。問題整理への着手が早ければ早いほど、解決もし易くなります。

 

2.共有関係の解消

〜なぜ共有関係解消が望ましいのか〜

 一番の理由は、各共有者は共有物の自由な処分や利用に大きな制約を受けていることです。

 例えば、共有物を売却したり、 共有物を物理的に変更するためには共有者全員の同意が必要です。 共有物を賃貸したり、 逆に、その賃貸借契約を解除したりするには、共有者の持分の価格の過半数の同意が必要です。 いちいち同意を得なければならないので煩雑であるうえ、もし同意が得られなければ、売却や賃貸すらできません。

 また、 相続税を納税するために相続した土地を物納する場合も、 当該土地が共有状態のままでは物納を受けつけてくれません。

 このような共有に起因する制約が、 共有不動産の売却や有効活用にとって大きな障害となっていることから、 共有不動産は有効活用されないまま収益をほとんど生まない状態で放置されるのです。

 しかも、 共有者は、 毎年多額の固定資産税等を支払い続けたり、 共有者の一人に相続が発生したときには、 その相続人は(収益を生まない共有不動産の持分を相続しているにもかかわらず)多額の相続税が課税されるという結果を招いています。

 もし、共有不動産を処分し、 又は有効活用することができれば、 固定資産税額をはるかに上回る収益を生み出し、 また相続発生の際の納税資金対策に備えることが可能となります。 そのためには、 どうしても共有関係を解消することが必須なのです。

 

3.クレアティオ法律事務所の「共有問題」の不動産問題サポート内容

クレアティオ法律事務所は、不動産の共有関係を解消することにより、将来の財産承継が円滑になるようサポートします。当事務所は、様々なケースの「不動産の共有問題」を解決いたします。

 

クレアティオ法律事務所では、以下の問題を取り扱っております。
不動産問題サポート内容

 

まずは、土地建物の実態・共有不動産の利用状況・持分割合・これまでの経緯・親族間の交流状況、住宅ローン返済の見通し等について現状調査し、これをもとに共有者間の「有益な土地利用」や「売買・換金」といった解決プランをご提案します。依頼者様と十分協議して方向性が決まれば、共有者間の主張などを取りまとめ、諸問題の解決に取り組んでいきます。粘り強く交渉を重ね、必要であれば調停申立や訴訟等も提起していきます。